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借りる期間・
返済方法を決める
住宅ローンについて

借りる期間

返済期間によって、金利、毎月の返済額、ローンの総返済額が変わってきます。
まとめると下記のとおりです。

返済期間 金利 毎月の返済額 ローン総返済額
長い 高い 少ない 多い
短い 低い 多い 少ない

具体的に「フラット35S」(長期優良住宅0.3%引下げ)で比べてみましょう。(2012年12月1日現在)

毎月の返済額を低く抑えるとローンの総返済額が多くなり、ローンの総返済額を低く抑えようとすれば毎月の返済額が多くなるというトレードオフの関係(あちらを立てればこちらが立たずの関係)になってしまいます。 総返済額を減らそうと思って借入期間を短くした場合、返済が苦しいからと言って後から返済期間を長くしてもらえることはありません。他方、借入期間を長くしていた場合には、余裕があってお金が貯まったら繰り上げ返済をして期間の短縮化を図り、住宅ローンの総返済額を少なくすることが可能です。柔軟性という面から返済期間は長めにしておくべきと言えるでしょう。 仮に、借入期間を20年にして総返済額を減らそうとしても、20年間は本当に長期間です。それだけに、「頑張ったら返済できる」という場合は、20年間頑張り続けられるのか、よく考えてみて下さい。 一般的には、無理せず35年で借りておいて、頑張った分は繰り上げ返済するという選択をするというご家庭が多いようです。

総返済額を減らしたい場合、借り入れ期間を短くする他に、返済方法を「元利均等返済」ではなく「元金均等返済」にするという方法もあります。次項では返済方法の違いについて検討してみましょう。

返済方法について

下記に一覧でまとめましたが、一般的な返済方法は「元利均等返済」です。 「元利均等返済」は、毎回の返済額は一定ですが、元金部分と利息部分の内訳が返済時期によって 異なっています。当初は利息部分が多く、元金部分が少ないため、元金の減り方は遅くなります。 他方、「元金均等返済」は、毎回支払う「元金」部分が均等になる返済方法です。毎回の返済額は、元金部分に、元金残高に対する利息額を上乗せして支払います。元金が減っていくに従い利息部分も減っていくので、当初の返済額が一番多く、将来の返済額は少なくなっていきます。「元利均等返済」と比較すると、当初の支払額の負担が重くなりますが、元金部分の減り方は早くなります。

元利返済額 毎月の返済額(元金+利息)が返済期間を通じて一定額となる返済方法です。
メリット 返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。 元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。
デメリット 同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。 借入金残高の減り方が遅くなります。
元金均等返済 毎月一定の元金と、ローン残金から計算した利息を合計した金額を支払う返済方法です。
メリット 返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。 元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、 元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
デメリット 返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、必要月収も高くなります。

とくに現在は夫婦共働きだけど、子どもが生まれたら奥様が育児のため退職する、共稼ぎの間に返済を多くして元金を減らそうというようなプランを描いている場合、あるいは教育費のピークは過ぎた、当面高収入が続く、といったご家庭であれば「元金均等返済」のほうがオススメということになります。
しかしながら、当初の返済額は高く、後々の返済額は低くなる「元金均等返済」ですが、(上の表で比較した条件を例にすると)元金均等返済の毎月返済額が、元利均等返済の96,212円よりも少なくなるのは当初から15年目とかなりの年月が必要です。「元金均等返済」を選択する場合には、毎月の返済額の推移も確認しておくと良いでしょう。
一方、今は共稼ぎだがまもなく子供が生まれるというのであれば、奥様の退職後は収入が減少しますので、返済額が一定で計画が立てやすい「元利均等返済」を選択するほうが無難となります。(この場合でも、子供の教育費が掛る高校、大学前に元本を減らしておきたいというのであれば、毎月支払額を勘案した上で「元金均等返済」を選択するという考え方もあります)
総返済額を減らすために、住宅ローンの期間を短くしたり、返済方法を「元金均等方式」にしたり、工夫をすることができます。ただ、いずれの場合も、35年間の元利均等返済よりも当初の返済額は増えますので毎月のやり繰りを頑張らなければなりません。また、いったん選択すると返済期間の長期化や返済方法の変更はできません。他方、35年間の元利均等返済を選択しても、余裕資金は繰り上げ返済に回すことで総返済額や返済期間を短くすることは可能です。
そうしたことを踏まえると、総返済額の“お得度”に比重を置くのではなく、現在の暮らしや今後のライフプランに合わせて返済期間や返済方法を選択するというスタンスを取るとともに、今後の生活の変化に対応できる柔軟性にも気を配り検討するというのが良いようです。

住宅ローンに関するお問合せ

「人生の中で最も大きく重要な、一生に一度の買い物」ですので、希望物件の購入額と予算に差が出てしまう場合もあります。
「自己資金」「住宅ローン借入額」について考えてみましょう。
タマホームでは住宅ローンのお悩みをサポートしていますのでお気額にお問合せください。

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