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2016年05月16日

建てられる家が決まる!?知っておくべき、6つの用語

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「建ぺい率」「斜線制限」「セットバック」など、住宅建築にまつわる用語は聞き慣れないコトバが多く、家づくりを難しいと感じてしまう一因でもあります。そこで今回は、希望の広さや高さの家を建てるために知っておきたい用語を、わかりやすく解説しましょう。

家の広さの上限を決める「建ぺい率」と「容積率」

建ぺい率のイメージ。敷地面積が100㎡、1階の建築面積が50㎡の場合、建ぺい率は50%になります。

●建ぺい率建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、通風や採光、防火など住環境の維持を目的に建築基準法で定められています。ちなみに、建築面積とは、一般的に1階部分の面積のことをいいます。

計算の方法は、敷地面積150㎡で建ぺい率が50%場合、建築面積の上限は75㎡となります。

建ぺい率は、第一住居地域、商業地域、工業地域などに区分されている「用途地域」によって決まります。ただ、敷地が角地にある場合や、防火地域に耐火建築物を建てる場合など、上限値が緩和されるケースもあります。

容積率のイメージ。敷地面積が100㎡で、延床面積が100㎡の場合、容積率は100%になります。

●容積率容積率も建築基準法で定められた基準のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。一戸建ての場合、延床面積とは各階の床面積を合計したものです。

計算例は、敷地が150㎡で容積率が80%なら、150㎡×0.8=120㎡となり、延床面積120㎡までの建物を建てられます。

容積率も「用途地域」ごとに上限が定められていますが、住宅の地下室の一定部分を算入しない特例や、前面道路の道幅により上限を緩和する措置があります。

家の高さを決める「絶対高さ制限」と「斜線制限」

絶対高さ制限のイメージ。地面から、建物の一番高い所までで測ります。

●絶対高さ制限絶対高さ制限とは、住環境や景観の保全を目的に、建物の高さを10mまたは12mと制限している決まりです。ちなみに、10m~12mというと、木造住宅なら3階建の建物に相当する高さになります。

適用されるのは、居住環境の保護が強く求められる第1種および第2種低層住居専用地域です。これらの地域では、たとえ建ぺい率や容積率の上限に余裕があっても、この高さより高い建物は建てることができません。

●斜線制限斜線制限とは、道路や隣地の日当りや通風を確保するために、建物の高さを規制した決まりです。

規制は3つあり、「道路斜線制限」は道路境界線、「隣地斜線制限」は隣接境界線、「北側斜線制限」は北側隣地境界線を基準とし、用途地域などで定められたルールに従って斜線を引き、その斜線内に建物を収めなければいけません。

住宅街などで、上部が斜めになっている建物を見たことはありませんか?多くの場合、3つのいずれかの規制を順守するために、このような形状になっていると思われます。

画像左から、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限のイメージ。赤い斜線からはみ出さないように建物を建てなければいけません。

前面道路で決まる「接道義務」と「セットバック」

接道義務のイメージ。敷地の形状に関わらず、2m以上接する必要があります。

●接道義務災害時の避難経路や、消防車など緊急車両の通り道の確保を目的に、建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接しなければならない、というのが接道義務です。

ただ、敷地の周囲に広い空地があるなどの理由で特定行政庁が認可・同意した場合や、都市計画区域と準都市計画区域外では、接道義務の必要はありません。

古い住宅では接道義務を違反している建物が時々みられます。古家付きの土地を購入し、解体後に新築を検討している方は、このような土地の広告に記載されている「再建築不可」「建築不可」などの表示を見落とさないように注意しましょう。

セットバックのイメージ。セットバック部分に建物などは建てられません。

●セットバック敷地の前面道路の幅が4m未満の場合、道路の中心線から2m部分まで、道路との境界線を後退させることをセットバックといいます。また、道路の反対側が川などの場合は、4m部分まで、道路との境界線を後退させる決まりになっています。

セットバック部分は“道路”とみなされるので、自分の敷地内であっても建物はもちろん門や塀、花壇などを設けることはできません。このため、セットバックが必要な場合、敷地めいっぱいに家を建てることは難しくなります。

注意したいのは土地購入時で、セットバックが必要な土地には「要SB」「セットバック含む」など表記されています。「接道義務」同様、表記を見落とさないように注意しましょう。

分からない用語は解消しながら進めよう

難しく感じやすい家づくりの用語。分からない時は住宅メーカーの担当者に気軽に質問してみましょう!

今回ご紹介した用語は、快適かつ安全な住環境と、街並みを保つために定められた規制・義務を表す言葉です。自分の建築地の状況が気になる方は、建築地の役所の都市計画課で調べてみましょう。不動産会社や住宅メーカーの担当者に調べてもらうことも可能なので、必ず確認したうえで土地購入や設計に進みましょう。

また、これら以外にも、難しくて意味が分かりにくい住宅建築用語もあると思います。そんなときは、住宅メーカーの担当者に遠慮なく質問して教えてもらいましょう。知らなかった…と後悔することなく、思い通りの家を建てるためにも、分からない用語は必ず解消して家づくりを進めてくださいね。