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住宅ローンについて

住宅ローンの審査

住宅ローン審査には、「事前審査」と「本審査」があります。
流れとしましては、「事前審査」を受け、タマホームと話し合って「マイホームの詳細」を決めて、住宅ローンの「本申込、本審査」を行う、という手順になります。

事前審査は、土地や住宅の詳細を検討する前に、その金融機関からどの程度の範囲で融資が受けられるか、を知るために行います。そして、住宅ローンで借り入れる金額、自己資金(=マイホーム予算)を決め、マイホーム建築のための概要をタマホームとお詰め頂き請負契約を結び、住宅ローンの本申込・本審査へと進みます。

審査の概要

事前審査を申し込む場合は、事前審査申込書に、「氏名」「生年月日」「現住所」「勤務先の内容」「年収」「資金計画」「保有資産」「他の借入金」などを記入し押印します。(この事前審査の後に、住宅ローンの「本申込」を行います)事前審査において、サラリーマンの場合は、①本人確認書類と、②(収入等を確認するための)源泉徴収票(写)と、③健康保険証(写)、自営業者の場合は、本人確認書類に加え①確定申告書(写)と、②健康保険証(写)などが必要となります。

また、他の借入がある方はそのローンの返済明細表を添えて金融機関に提出します。
事前審査は、早ければ翌日、遅いと1週間程度かかります。

審査では、「この人」は、融資した住宅ローンを返済できるか、ということを判定しています。
審査のポイントは、次の3つの"C"がポイントになります。

Capacity-返済能力 返済額と年収の関係(=返済比率)や年収の安定度
Character-性格 金を借りたことはあるか、借りたお金はキチンと返せて来たか。
(消費者金融やクレジットでキャッシングした際に、延滞などの事故を起こしたことはないかを信用情報で調査します)
Capital-資産 購入物件の担保価値

この3つを審査するわけです。具体的には「返済比率」と「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」そして「担保」です。

返済比率

返済比率とは、「年収」に対する「(申し込んだ)住宅ローンの年間返済額」と「その他の借入年間返済額」(自動車ローンや学資ローンなど現在返済中のローンやクレジットカードのキャッシング枠、リボ払い枠、カードローンの枠等の住宅ローン以外の返済をしているものすべて)を足した金額の割合(%)です。
返済比率は、各銀行によって異なりますが、「フラット35」の場合は次の通りです。

年収 400万円未満 400万円以上
返済比率 30%以下 35%以上

審査結果のお知らせ

『フラット35』融資審査結果について当社担当者からご連絡いたします。
ご契約締結のための準備として、『フラット35』取扱金融機関より契約日程やご用意いただくもの、契約に必要な事項のご説明・ご案内をいたします。

審査金利

あるお客様から、「住宅ローン金利(変動金利)が優遇もあって1%程度なので、35年返済で3500万円借りようと思い、年間の返済額を計算したら約119万円だったので、他のローンも含めても返済比率は問題なし!と思っていたら融資額の減額を通知された」という話を伺いました。
実は、金融機関の審査において、その時の住宅ローン金利をそのまま使うことは稀です。1%程度のローン金利を基に返済比率を計算していたことが、思ってもいなかった減額通知となった理由の一つと言えるでしょう。
実際の審査では4%程度の金利で計算されていた可能性があります。

その場合、年間の返済金額は約186万円ですので、計算していた119万円とは67万円の差が生じます。仮に年収が700万円だったとしても、返済比率は約10%も上昇してしまうので融資額の減額につながったと言えるでしょう。返済比率を計算する際には、変動金利タイプや短期間の一定期間固定金利タイプの金利を用いないようにして下さい。
こうした審査で用いる金利を「審査金利」といいます。現状(2012年11月)において審査金利は3~4%といった水準です。

なぜ、審査する際に、審査金利を基に返済比率を計算するかというと、将来的に金利が上昇した場合でも、住宅ローンを安定的に返済できるかどうかを確認する必要があるからです。
各金融機関の審査金利は一定ではなく、すべての金融機関が公表しているわけではありません。審査金利を毎月変更している金融機関もあるということです。なお、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35は、当月の適用金利が審査金利となっています。

他の債務の状況や返済履歴

「返済比率」と並んで重要なポイントが「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」です。各金融機関は、過去の返済状況をはじめとする「個人信用情報」を信用情報機関に問い合わせ審査を行っています。
「個人信用情報」とは、氏名・住所・電話番号といった基礎情報と、現在の借入状況、過去の返済状況など個人のお金にまつわる信用性にかかわる情報です。

過去の返済状況に「延滞」などの記録があると、その内容によっては住宅ローンの審査に支障をきたす場合があります。
代表的な信用情報機関として、「全国銀行個人情報センター」「㈱CIC」「㈱日本信用情報機構」などがあります。
過去に延滞などの経験があり、自分の個人情報の記載に不安があるといった場合には、個人信用情報機関に、現時点の登録状況を照会することが可能です。具体的な照会方法については、各信用情報機関のホームページを参照して下さい。

住宅ローンの審査だけでなく、自動車ローンや教育ローンなどすべてのローン、クレジットカードやカードローンを申し込む際には、申込を受けた金融機関が必ず個人信用情報機関に紹介を行っています。住宅ローンの申込書にも、必ず個人情報機関への照会や登録に関しての記載があり、この同意のもとに金融機関は各信用情報機関に照会や登録を行っています。

担保掛目

金融機関で住宅ローン融資を受ける際は、金融機関は物件に第1順位の抵当権を設定します。いわゆる担保として差し出すわけです。
万が一、返済不能となった場合に、物件を売って現金化して(返済不能となった)住宅ローンの穴埋めをするわけです。ですので、物件を現金化して融資した住宅ローンが回収できなければ金融機関としても困るわけです。

そこで、重要となるのが物件の価値、物件の評価です。
100%融資(=全額融資)をしないという理由も、競売等において、融資金額全部を回収できない可能性を考えてのことです。
最近は少なくなりましたが、「物件評価の80%しか融資しない」「90%としか融資しない」という住宅ローンもあります。この「80%」「90%」というのが担保掛目です。

そして、審査での担保掛目とは、「(あなたの)物件の価値(購入時であれば売買価格か金融機関で行う評価のどちらか低いほう)」に対する「住宅ローン借入希望額」の割合(%)を示しています。

住宅ローンに関するお問合せ

「人生の中で最も大きく重要な、一生に一度の買い物」ですので、希望物件の購入額と予算に差が出てしまう場合もあります。
「自己資金」「住宅ローン借入額」について考えてみましょう。
タマホームでは住宅ローンのお悩みをサポートしていますのでお気額にお問合せください。

資産運用の方法、間取り、設備などを解説したカタログをお送りします。
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